试卷详情
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物业管理师物业经营管理-50
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[多项选择]组合投资管理的要素包括( )。
A. 管理方法
B. 管理计划
C. 管理对象
D. 管理者
E. 管理资本
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[单项选择]物业租赁所面向的目标市场群体,主要由该物业( )决定。
A. 所处子市场的价格政策
B. 所处子市场的供求关系
C. 可供出售面积
D. 租赁方式
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[单项选择]政府土地供应计划所确定的( ),直接影响着房地产开发的规模和结构,对房地产开发商的盲目与冲动形成有效的抑制。
A. 土地价格政策
B. 土地税收政策
C. 土地供给数量和结构
D. 租金和价格控制方案
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[单项选择]不良物业资产形成的推动器是( )。
A. 经营和使用货币资金主体的内部因素
B. 银行货币资金运动的中断
C. 房地产虚假的泡沫繁荣
D. 经济周期变化
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[单项选择]影响写字楼项目区位选择的特殊因素不包括( )。
A. 公共交通便捷程度
B. 易接近I生
C. 与其他商业设施接近的程度
D. 周围土地利用情况和环境
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[单项选择]物业管理招标投标的原则中,( )原则是指评标、议标、定标过程中,在确定物业管理服务项目、内容档次、收费标准时要合理。
A. 公平
B. 合理
C. 诚实信用
D. 客观
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[单项选择]零售商业物业经营管理的类型中,( )是零售商业物业经营管理的核心内容。
A. 策略与运行管理
B. 现场管理
C. 市场需求分析
D. 选择分析
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[单项选择]物业服务企业投标过程中,各阶段的主要工作安排不同,下列属于前期准备阶段的是( )。
A. 讨论确定投标项目管理总体思路
B. 讨论确定物业管理费价位
C. 准时递交标书
D. 制定投标工作计划和进度安排
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[单项选择]以下关于房地产市场分析作用的叙述,不正确的是( )。
A. 金融机构可以通过市场分析把握未来房地产市场发展的宏观走势
B. 设计人员可以在市场分析的基础上,把握目标市场特征
C. 通过市场分析能帮助开发商选择合适的项目位置、确定满足市场需求的产品类型
D. 能帮助置业投资者判断其拟购置物业或已购置物业的投资收益情况是否正常以及物业的未来升值前景
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[单项选择]酒店主要为商务和观光客人服务,而旅游度假村主要是以休闲、娱乐、保健为目的度假者服务,这突出表现了酒店与休闲娱乐设施在( )上的差别。
A. 地理环境
B. 服务范围
C. 服务对象
D. 服务内容
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[多项选择]财务报告分析实施阶段,即具体分析阶段,是在财务报告分析准备阶段的基础上进行的。其步骤主要有( )。
A. 报告整体分析
B. 财务指标分析
C. 明确财务报告分析目的
D. 确立财务报告分析标准
E. 基本因素分析
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[单项选择]某宗物业交易,买卖双方在合同中写明,买方付给卖方3348元/m2,买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉,该地区物业买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%,应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。则该宗物业的正常成交价格为(
)元/m2。
A. 3515
B. 3600
C. 3582
D. 3524
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[多项选择]下列零售商业物业现场管理计划的任务中,属于工程部负责的有( )。
A. 各部门每月采购计划的汇总及实施
B. 组织制定项目安全制度和工作计划
C. 项目消防设施的日常使用、检查
D. 与设备生产厂家或供应商建立联系,确认保修协议或供货合同
E. 根据接管情况,适时制定年度、季度、月、周保养计划并组织实施
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[单项选择]以下指标中,属于用来考察项目盈利能力水平的指标是( )。
A. 投资回报率
B. 借款偿还期
C. 资产负债率
D. 偿债备付率
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[单项选择]根据物业服务企业的经营目标和经营方针,在了解过去、分析现在和预测未来的基础上,以货币形式事先规定预算期内履行物业管理受托责任所应发生的成本的一种财务管理活动是( )。
A. 成本预算
B. 成本核算
C. 成本控制
D. 成本分析
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[单项选择]房地产置业投资是指面向现有运行中的房地产,以( )为目的的投资。
A. 获取最大的利益
B. 获取物业所有权或使用权
C. 转售
D. 出租
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[多项选择]成本控制按控制的时问特征分类,可分为( )控制。
A. 事先
B. 事中
C. 事后
D. 前馈性
E. 反馈性
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[单项选择]为了经济有效地控制和降低风险,就必须针对不同性质的风险采取不同的手段或措施。( )是指风险的承受人自己要承担某项风险的部分以至全部的损失。
A. 回避
B. 自担或保留
C. 预防与抑扬
D. 转移
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[单项选择]物业管理中最常见的租赁形式是( )租赁。
A. 私房
B. 意愿
C. 定期
D. 周期性
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[单项选择]下列不属于零售商业物业的分类依据的是( )。
A. 经营商品的特点
B. 建筑规模
C. 租金水平的高低
D. 商业辐射区域
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[单项选择]某宗物业是在政府有偿出让的土地上开发建设的,当时获得的土地使用年限为50年,至今已使用了6年;预计利用该宗物业正常情况下每年可获得净收益8万元;该宗物业的报酬率为8.5%。则该宗物业的收益价格为( )万元。
A. 91.52
B. 94.12
C. 92.52
D. 91.50
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[单项选择]对于管理为主的物业服务企业来说,( )合同是企业物业管理活动中最主要的合同。
A. 物业管理
B. 租赁
C. 物业服务
D. 建设施工
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[多项选择]从宏观上说,房地产市场结构包括( )结构。
A. 区域
B. 总体
C. 产品
D. 投资
E. 供求
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[单项选择]写字楼物业管理的( )会影响到其租金水平和市场价值。
A. 服务水平
B. 质量
C. 完善程度
D. 位置
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[单项选择]为了能够在最经济的水平上并考虑到充分满足顾客要求的条件下进行市场研究、设计、制造和售后服务,企业内各部门的研制质量、维持质量和提高质量的活动构成为一体的一种有效的体系是( )管理。
A. 全面服务
B. 全面质量
C. 设施
D. 信息
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[多项选择]零售商业物业的租赁管理中,制定租赁( )是零售商业物业策略与运行管理的核心内容,其目的是实现物业收益的最大化。
A. 策略
B. 方案
C. 时间
D. 计划
E. 合同
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[单项选择]下列不属于物业服务企业的选择标准的是( )。
A. 能否令业主满意
B. 专业服务的水平
C. 向业主提供信息的能力
D. 物业经济指标
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[单项选择]租赁合同的核心是( )。
A. 租金标准
B. 合同的解除条件
C. 租赁用途
D. 租赁双方的权利与义务
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[单项选择]附表是指对主表中的某一项或几项指标或内容提供更为详细情况的补充性报表。其中( )是反映企业一定会计期间资产减值准备增减变动情况的报表。
A. 资产减值准备明细表
B. 股东权益增减变动表
C. 应交增值税明细表
D. 货币资金明细表
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[多项选择]从管理角度来说,所谓“风险”,是指发生某种不利事件或损失的各种可能性的总和。风险具有的特征是( )。
A. 负面性
B. 确定性
C. 可测性
D. 不可预测性
E. 不确定性
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[单项选择]在人工费的估算中,福利费包括福利基金、工会基金和教育经费三项,其中工会基金应按工资总额的( )计算。
A. 14%
B. 3%
C. 2%
D. 1.5%
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[单项选择]物业服务企业行政管理部门为组织和管理物业管理服务活动会发生管理费用,为筹措经营管理资金会发生财务费用,这些费用又称为物业服务企业的( )费用。
A. 期间
B. 经营管理
C. 间接
D. 直接
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[单项选择]某房地产公司房地产应纳税销售收入为5800万元,营业税税率为5%,城市维护建设税税率为7%,则该房地产公司应交城市维护建设税税额为( )万元。
A. 290
B. 20.3
C. 406
D. 696
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[多项选择]采用市场比较法估价时,搜集交易实例应搜集的内容包括( )。
A. 交易情况
B. 成交价格
C. 交易实例物业的状况
D. 交易双方
E. 付款日期
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[多项选择]物业管理成本按照计算依据不同,可分为( )成本。
A. 目标
B. 计划
C. 实际
D. 机会
E. 定额
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[多项选择]按照土地使用权出让方式不同,可将土地使用权出让的成交价格分为( )成交价。
A. 挂牌
B. 保留
C. 招标
D. 协议
E. 拍卖
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[单项选择]物业管理成本按照与决策的关系划分中,( )成本是指在一定物业管理服务量水平下,增加或减少一个单位服务量所引起成本总额的变动数,用以判断增减服务量在经济上是否合算。
A. 边际
B. 机会
C. 估计
D. 差异
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[多项选择]以下属于零售商业物业的有( )。
A. 地区购物商场
B. 公寓
C. 居住区商场
D. 休闲娱乐设施
E. 特色商店
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[单项选择]房地产开发属于( )经济活动。
A. 劳动密集型
B. 资金疏散型
C. 资金密集型
D. 高风险、高回报的
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[单项选择]在实际核算中,国内生产总值的计算方法不包括( )。
A. 支出法
B. 比较法
C. 收入法
D. 生产法
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[单项选择]下列不属于写字楼管理策略中合同服务与超值服务区别的是( )。
A. 合同服务是无偿服务;超值服务是有偿服务
B. 合同服务是业主服务需求期望值内的;超值服务是业主服务需求期望值外的
C. 合同服务是原则性的,必须保证;超值服务是灵活性的,机动掌握
D. 合同服务是强制性的、必须提供的服务;超值服务是非强制性的、适当提供的服务
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[单项选择]( )是财务报告分析最基本最重要的方法,它实质上是将影响财务状况、经营成果的两个或两个以上相关因素联系起来,通过计算比率,反映它们之间的关系,借以评价企业财务状况、经营成果的一种分析方法。
A. 比率分析法
B. 比较分析法
C. 功效系数法
D. 综合分析判断法
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[多项选择]下列属于房地产间接投资具体形式的有( )。
A. 购买房地产投资信托基金的股份
B. 购买房地产投资企业的股票
C. 购买房地产开发企业的债券
D. 购买写字楼出租
E. 购买房地产抵押支持证券
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[单项选择]主要承保各种团体及个人在固定场所从事生产、经营等活动以至日常生活中由于意外事故而造成他人人身伤害或财产损失,依法应由投保人所承担的各种经济赔偿责任是( )保险。
A. 财产
B. 人身
C. 雇主责任
D. 公众责任
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[单项选择]财务收支计划的体现形式通常为( )计划。
A. 租赁
B. 使用
C. 预算
D. 投资
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[单项选择]( )是指有目的、有意识地通过计划、组织和控制等活动来避免或降低风险带来的损失。
A. 风险管理
B. 风险识别
C. 风险控制
D. 风险评估
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[单项选择]在物业租赁管理模式中,经营租赁的风险完全由业主承担的是( )。
A. 委托管理
B. 包租转租
C. 出租代理
D. 委托代管
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[单项选择]某人将10000元存人银行,期限为1年,年利率为12%,一年12次按月利率复利计息,则一年后可得到的本利和为( )元。
A. 11268.25
B. 11255.09
C. t1248.64
D. 11200
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[单项选择]以下属于反映和描述房地产市场状况的供给指标的是( )。
A. 房屋施工面积
B. 房屋空间使用数量
C. 吸纳周期
D. 房地产价格
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[多项选择]用来考察房地产项目清偿能力的指标有( )。
A. 投资回报率
B. 财务内部收益率
C. 借款偿还期
D. 资产负债率
E. 动态投资回收期
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[多项选择]物业管理绩效评价修正指标中,下列属于发展能力状况修正指标的是( )。
A. 经营亏损挂账比率
B. 长期适合率
C. 总资产增长率
D. 三年利润平均增长率
E. 三年资本平均增长率
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[单项选择]零售商业物业现场管理计划的费用测算中,( )主要是指开业前2~3个月的筹备期间的物业服务企业派到项目上的人员以及招聘到岗人员的工资、奖金等人工费用。
A. 筹备期工资和奖金
B. 办公设备购置费
C. 安保费用
D. 小型工具购置费
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[单项选择]物业管理报告的类型中,向( )提交的物业管理报告是物业管理报告中最常见的类型,也是最为公开的报告。
A. 高层次管理者
B. 投资者
C. 业主、租户
D. 董事会
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[单项选择]组合投资管理工作的步骤中,( )是确保实现投资目标的重要手段。
A. 制订投资方针和政策
B. 投资分析
C. 构建投资组合
D. 对投资组合进行适当的调整
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[单项选择]零售商业物业的租赁管理中,租金调整条款一般仅对基本租金有效,经营过程中的费用可根据每年的实际情况确定。对于次要租户一般每( )年调整一次。
A. 1
B. 2
C. 3
D. 5
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[单项选择]成本预算的编制程序中,( )是在进行了成本预测,实现了成本降低指标试算平衡的基础上编制的。
A. 成本分析
B. 成本预算
C. 成本控制
D. 成本核算
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[单项选择]影响收益性物业价格的人口因素不包括( )。
A. 居民收入
B. 人口素质
C. 人口数量
D. 家庭人口规模
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[单项选择]物业服务合同在签订时应以政府颁布的示范文本为基础,双方在( )的前提下,遵循公平、诚实信用与合法的原则,经充分的协商讨论达成一致意见后方可签订。
A. 平等自愿
B. 公开
C. 合理
D. 客观独立
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[多项选择]从投资的角度来看,影响资金时间价值大小的因素包括( )。
A. 风险因素
B. 投资利润率
C. 通货膨胀率
D. 政策因素
E. 利率
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[单项选择]某物业服务企业2009年销售收入净额250万元,销售毛利率为20%,年末流动资产90万元,年初流动资产110万元,则该物业服务企业流动资产周转率为( )次。
A. 1.8
B. 2
C. 2.5
D. 2.78
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[单项选择]资本价值在很大程度上取决于( )。
A. 资本价值的风险
B. 昂贵的更新改造费用和预期收益现金流
C. 预期的投资回报率
D. 预期收益现金流和可能的未来经营费用水平
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[单项选择]零售商业物业租户的选择中,( )是选择零售商作为零售商业物业租户时首先要考虑的因素。
A. 财务能力
B. 租户组合与位置分配
C. 声誉
D. 租户需要的服务
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[单项选择]设备第一类无形磨损的局部补偿是( )。
A. 更换
B. 现代化技术改造
C. 修理
D. 改装
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[单项选择]已知某出租公寓的年有效毛租金收入为100万元,年运营费用为30万元,如果租金收入和运营费用在未来30年的经营期内分别以每年3%和2%的速度增长,折现率为8%,则该出租公寓的净运营收益现值为( )万元。
A. 1077.11
B. 1799.62
C. 1214.46
D. 1107.57
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[单项选择]风险采取的手段或措施中,( )指风险承受人直接面对风险采取行动,以减少损失发生的可能。
A. 自担或保留
B. 回避
C. 预防与抑扬
D. 转移
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[单项选择]房地产投资组合管理以( )管理为主。
A. 运行
B. 投资
C. 策略性
D. 战略性
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[单项选择]物业价格与一般物品价格相比,不同之处体现在物业价格( )。
A. 受供求因素影响
B. 按质论价
C. 可以用货币表示
D. 受区位影响很大
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[单项选择]一套单元公寓面积150m2,单价3200元/m2,总价48万元,在实际交易中的付款方式是在成交日期时一次付清,则给予10%的优惠,则其实际单价为(
)元/m2。
A. 3200
B. 3520
C. 2880
D. 3040
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[单项选择]评估投资价值所采用的折现率,是( )。
A. 与该物业的风险程度相对应的社会一般报酬率
B. 某个特定的投资者所要求的最低报酬率
C. 与该物业的风险程度相对应的期望最高报酬率
D. 某个特定的投资者所要求的最高报酬率
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[单项选择]CRM是一种倡导企业以( )为中心的营销管理思想和方法。
A. 客户
B. 服务
C. 价值
D. 管理
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[多项选择]以下关于房屋转租的叙述中,正确的有( )。
A. 承租人转租房屋,必须征得房屋出租人同意
B. 转租合同可不办理登记备案手续
C. 房屋转租应当订立转租合同
D. 转租期间原租赁合同解除,转租合同依然有效
E. 转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期
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[单项选择]财务费用是物业服务企业为筹措资金而发生的各项费用。下列不属于财务费用的是()。
A. 利息净支
B. 汇兑净损失
C. 金融机构手续费
D. 固定资产净损失
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[多项选择]在考察是否有合适的面积空间可以供寻租者使用时,常常要考虑( )三个方面的因素。
A. 租户的商业信誉和财务状况
B. 可能面积的组合
C. 寻租者经营业务的性质
D. 寻租者将来扩展办公室面积的计划
E. 寻租者希望得到的服务
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[单项选择]财务管理的总体目标中,( )的优点是把企业实现的利润额同投入的资本或股本数进行对比,能够说明企业的盈利率,可以在不同资本规模的企业之间进行比较,揭示并评价其盈利水平的差异和不同的发展前景。
A. 利润最大化
B. 资本利润率最大化或每股利润最大化
C. 企业价值最大化
D. 股东财富最大化
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[多项选择]政府调节房地产市场的金融政策包括( )。
A. 金融创新
B. 信贷规模
C. 利率水平
D. 贷款条件
E. 贷款方式
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[单项选择]下列不属于写字楼物业管理风险种类的是( )风险。
A. 工程隐患
B. 设备运行
C. 设备运输
D. 消防防范
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[单项选择]速动比率是企业一定时期的速动资产同流动负债的比率。国际上公认的标准比率为( )。
A. 50%
B. 100%
C. 150%
D. 200%
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[多项选择]按房屋租赁期限约定模式的不同,房屋租赁可分为( )租赁。
A. 周期性
B. 不定期
C. 直管公房
D. 定期
E. 意愿
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[多项选择]财务管理的基本内容主要有( )。
A. 筹资决策
B. 运用决策
C. 收回决策
D. 投资决策
E. 利润分配决策
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[单项选择]发展能力状况修正指标中,( )是衡量企业本期资产规模的增长情况,评价企业经营规模总量上的扩张程度。
A. 总资产增长率
B. 三年利润平均增长率
C. 三年资本平均增长率
D. 长期资产合适率