试卷详情
-
房地产估价理论与方法-3
-
[单项选择]( )是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象价值的方法。
A. 市场法
B. 成本法
C. 收益法
D. 假设开发法
-
[判断题]潜在毛收入乘数法是将估价对象某一年的潜在毛收入(PGI)乘以潜在毛收入乘数(PGIM)来求取估价对象价值的方法,即V=PGI×PGIM。 ( )
-
[单项选择]某建筑物的重置价格为150万元,经济寿命为40年,有效经过年数为10年。其中,门窗等损坏的修复费用为2万元;装饰装修的重置价格为20万元,平均寿命为4年,经过年数为2年;设备的重置价格为50万元,平均寿命为10年,经过年数为8年。残值率假设均为零。则该建筑物的物质折旧额为()万元。
A. 80
B. 71.5
C. 82
D. 99.5
-
[单项选择]( )是运用预测科学的有关理论和方法,特别是时间序列分析和回归分析,来推测、判断房地产未来价格的方法。
A. 假设开发法
B. 长期趋势法
C. 成本法
D. 市场法
-
[多项选择]影响房地产价格的经济因素有( )。
A. 税收政策
B. 城市规划
C. 经济发展
D. 利率
E. 物价
-
[单项选择]收益期限为有限年的公式的假设前提是()。
A. 净收益每年不变
B. 报酬率不等于零
C. 收益期限为有限年
D. 以上均正确
-
[多项选择]决定房地产需求量的因素对房地产需求量的影响有( )等。
A. 该种房地产的价格水平
B. 消费者的收入水平
C. 消费者的偏好
D. 利率的高低
E. 经济的发展
-
[判断题]土地价格、建筑物价格和房地价格,是一组按照房地产的存在形态来划分的价格。 ( )
-
[单项选择]某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的,当时获得的土地使用年限为50年,至今已使用了6年;预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元;该宗房地产的报酬率为8.5%。则该宗房地产的收益价格为()万元。
A. 89.74
B. 91.52
C. 93.84
D. 97.22
-
[多项选择]假设开发法中,按估价对象细化的公式正确的有( )。
A. 适用于在生地上进行房屋建设的公式:生地价值=开发完成后的房地产价值-由生地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-买方购买生地应负担的税费
B. 适用于将生地开发成熟地的公式:生地价值=开发完成后的熟地价值-由生地开发成熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-土地开发利润-买方购买生地应负担的税费
C. 适用于在毛地上进行房屋建设的公式:毛地价值=开发完成后的房地产价值-由毛地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-买方购买毛地应负担的税费
D. 适用于将毛地开发成熟地的公式:毛地价值=开发完成后的熟地价值-由毛地开发成熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-土地开发利润-买方购买毛地应负担的税费
E. 在建工程价值=续建完成后的房地产价值-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-续建投资利润-买方购买在建工程应负担的税费
-
[判断题]毛地是指具有一定城市基础设施,但尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地。 ( )
-
[多项选择]成本法估价的操作步骤有( )。
A. 市场调查
B. 搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润等资料
C. 测算重新购建价格
D. 测算折旧
E. 求取积算价格
-
[多项选择]房地产按开发程度来划分,可以分为( )。
A. 耕地
B. 生地
C. 毛地
D. 熟地
E. 期房
-
[单项选择]某宗面积为5000m2的工业用地,容积率为0.5,楼面地价为600元/m2。现按城市规划拟变更为商业用地,容积率为4.0,楼面地价为800元/m2。理论上应补地价的数额应为(
)万元。
A. 1450
B. 2900
C. 320
D. 2500
-
[单项选择]某宗房地产每年净收益为100万元,建筑物价值为250万元,建筑物资本化率为15%,土地资本化率为12%。则运用直接资本化法计算该宗房地产的价值为()万元。
A. 520.83
B. 250
C. 770.83
D. 270.83
-
[单项选择]由于房地产的( ),每宗房地产的温度、湿度、日照、交通、周围环境、景观、与其他地方 (如市中心)的距离等,均有一定的状态,从而形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置,使房地产有区位优劣之分。
A. 不可移动性
B. 独一无二性
C. 寿命长久性
D. 流动性差
-
[单项选择]计算前后两面临街矩形土地的价值,通常是采用( )。
A. 资本率法
B. 现金流量表法
C. 重叠价值估价法
D. 折旧率法
-
[单项选择]( )是对原有价格按照时间序列进行修匀,即采用逐项递移的方法分别计算一系列移动的时序价格平均数,形成一个新的派生平均价格的时间序列,借以消除价格短期波动的影响,显现出价格变动的基本发展趋势。
A. 数学曲线拟合法
B. 平均增减量法
C. 平均发展速度法
D. 移动平均法
-
[判断题]现代的收益法是建立在资金具有时间价值的观念上的。 ( )
-
[判断题]房地产的交换价值是其使用价值的前提。 ( )
-
[判断题]当以标准临街宗地的单价作为路线价时,应采用累计深度价格修正率。 ( )
-
[简答题]某在建工程开工于2001年3月1日,用地总面积2000m2,建筑容积率为5.1,用途为公寓。土地使用年限为50年,从2001年3月1日起计。土地取得费用为楼面地价每平米1000元,该公寓正常建设期为2年,建设费用为每平米建筑面积2500元,至2001年9月1日已完成主体封顶,已投入了建设费用的45%。估计该公寓可按期建成,建成后即可出租。可出租面积的月租金为每平米80元,可出租面积为建筑面积的65%,正常出租率为80%,出租期间运营费用率为30%。又知当地购买在建工程应缴纳的税费为购买价格的5%。试利用上述资料采用现金流量折现法估算该在建工程于2001年9月1日的正常购买总价和按建成后的建筑面积折算的单价。假定资本化率为8%,折现率为14%。
-
[单项选择]影响房地产价格的环境因素不包括( )。
A. 大气环境
B. 声觉环境
C. 城市规划
D. 水文环境
-
[单项选择]一块前后两面临街、总深度为20m的矩形土地,前街路线价(土地单价)为1000元/m2,后街路线价(土地单价)为500元/m2。采用重叠价值估价法计算其前街的影响深度为()m。
A. 13.33
B. 6.66
C. 11.33
D. 8.66
-
[判断题]估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点的价值。 ( )
-
[单项选择]预计某宗房地产未来第一年的净收益为20万元,此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2万元,收益期限可视为无限年,该类房地产的报酬率为8%。则该宗房地产的收益价格为()万元。
A. 312.5
B. 250
C. 562.5
D. 812.5
-
[多项选择]路线价法估价的操作步骤有( )。
A. 划分路线价区段
B. 设定标准临街深度
C. 选取标准临街宗地
D. 调查评估路线价
E. 修正路线价差值
-
[多项选择]收益法估价的操作步骤有( )。
A. 搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料
B. 预测估价对象的未来收益
C. 求取报酬率或资本化率、收益乘数
D. 选用适宜的收益法公式计算收益价格
E. 修正最终的收益价格
-
[简答题]为评估某写字楼2001年10月1日的正常市场价格,估价人员在附近地区调查选取了A、B、 C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例,有关资料如下:
(1) 可比实例的成交价格与成交日期
(2) 交易情况分析判断可比实例A可比实例B可比实例C成交价格(元/m2)600058006120成交日期2001年4月1日2001年2月1日2001年5月1日