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房地产估价理论与方法-48
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[判断题]估价中开发利润指的是扣除所得税之后的利润。
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[多项选择]销售费用包括( )。
A. 销售人员的工资及福利费
B. 广告宣传费
C. 销售代理费
D. 办公费
E. 销售税金及附加
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[单项选择]某建筑物的建筑面积为5000m2,坐落的土地面积2000m2,土地价格为1500元/m2,用成本法测算出的建筑物的重置价格为1600元/m2,市场上该类房地产的正常房地价格为 1800元/m2。则该建筑物的现值为( )元/m2。
A. 1200
B. 1600
C. 1500
D. 1400
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[单项选择]运用成本法评估所得的房地产的价格,通常称为( )。
A. 成本价格
B. 积算价格
C. 购买价格
D. 比准价格
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[多项选择]以下理论依据是预期原理的估价方法是( )。
A. 成本法
B. 市场法
C. 收益法
D. 剩余法
E. 路线价法
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[判断题]修建一条道路穿过某居住区,会降低该居住区住宅的价格。
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[单项选择]已知某地区某类商品住宅2000年至2065年的价格依次为:1900元/m2、1960元/m2、 2010元/m2、2065元/m2、2125元/m2、2180元/m2,预测2007年该地区该类商品住宅的价格应为( )元/m2。
A. 2292
B. 2236
C. 2240
D. 2290
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[单项选择]某宗房地产交易,买方实际付给卖方3900元/m2,并约定买卖中的所有税费均由卖方负担,根据调查,该地区房屋买卖中买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%,卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%,则该宗房地产的正常成交价格为( )元/m2。
A. 3482
B. 3714
C. 3645
D. 3900
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[判断题]平均深度价格修正率=累计深度价格修正率×所给临街深度/标准临街深度。
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[简答题]今有一宗“五通一平”的熟地需要估价。土地使用权年限为50年,2004年7月30日取得土地使用权。土地总面积1000m2,规划允许建筑面积4000m2,规划设计条件要求其建设办公地产,根据最高最佳使用原则,适宜建设某种类型的写字楼。预计总开发期为2年,从2007年7月30日起开始建设,建筑费用为1300元/m2,勘察设计等专
业费用及管理费用为建筑费的10%,第一年均匀投入60%的建筑费、勘察设计费及管理费用,第二年投入余下的40%,据调查,当地同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为其售价的4%和6%,房地产交易买方应缴纳的相关税费为交易价格的3%,为了尽快出租,在建成前半年就要开始投入广告宣传等销售费用。预计工程竣工半年后可租出,可出租的面积占总建筑面积的70%,可出租面积的月租金为80元/m2,正常出租率为80%,出租的运营费用为有效毛收入的25%,年资本化率为15%,折现率为14%。试利用所给资料,采用现金流量折现法评估该土地2007年7月30日的总价、单价及楼面地价。
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[多项选择]在划分路线价区段时,应将( )的土地划分为同一个路线价区段。
A. 级别相同
B. 可及性相当
C. 地块相连
D. 用途相似
E. 用途相同
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[单项选择]某住宅小区附近新建一条铁路,由此引起的该住宅小区房地产价值的贬损属于( )。
A. 物质折旧
B. 功能折旧
C. 经济折旧
D. 会计折旧
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[单项选择]建设工程价款不应包括( )。
A. 承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬
B. 承包人为建设工程应当支付的材料款
C. 承包人因发包人违约所造成的损失
D. 承包人为建设工程应当支付的机械费用
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[单项选择]以下( )属于建筑物方面的描述。
A. 交通条件
B. 周围环境景观
C. 公共服务设施完备程度
D. 设施设备
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[单项选择]有一幢旧办公楼,在其建成10午后补办了土地使用权出让手续,土地使用权出让年限为50年,建筑物经济寿命为45年。在这种情况下,计算建筑物折旧的经济寿命应为( )年。
A. 45
B. 35
C. 50
D. 60
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[多项选择]真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格称为( )。
A. 内在价值
B. 自然价值
C. 市场价值
D. 理论价格
E. 成交价格
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[多项选择]以下因素会造成成交价格偏离正常市场价格的是( )。
A. 一方不了解市场行情
B. 卖方抛售
C. 卖方交纳了土地增值税
D. 通货膨胀
E. 买方的偏爱
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[单项选择]功能过剩引起的无效成本可以通过使用( )而自动得到消除。
A. 超额持有成本
B. 重新购建价格
C. 重置成本
D. 重建成本
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[单项选择]( )的抵押价值,应包括发包人拖欠承包人的建设工程价款。
A. 有拖欠建设工程价款的房地产
B. 尚未竣工的房地产
C. 虽然竣工但自竣工之日起三个月内的房地产
D. 虽然竣工但自竣工之日起六个月内的房地产
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[单项选择]以下最不可能引起房地产价格上涨的因素是( )。
A. 人口数量增加
B. 人口密度增加
C. 人口素质提高
D. 人口规模小型化
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[单项选择]某宗房地产建成于2002年3月1日,此后收益期限为39年;2003年3月1日至2006年3月1日分别获得净收益为90万元、92万元、95万元、97万元;预计2007年3月1日至 2009年3月1日可分别获得净收益98万元、100万元、103万元,从2010年3月1日起每年可获得的净收益将稳定在105万元;该类似房地产的报酬率为9%。则该宗房地产2006年3月1日的收益价格为( )万元。
A. 1276.43
B. 1345.68
C. 1208.64
D. 1097.34
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[简答题]为评估某商品住宅楼的价格,在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似住宅楼的交易实例作为可比实例,有关资料如下所示:
(1)可比实例交易情况,如下表所示: