试卷详情
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物业经营管理-收益性物业价值评估(一)
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[单项选择]人们在经济活动中一般简称的价值,指的是( )。
A. 经济价值
B. 社会价值
C. 交换价值
D. 使用价值
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[单项选择]物业的总体价格在反映物业价格水平高低方面是( )。
A. 一般能反映
B. 一般不能反映
C. 总是能反映
D. 总是不能反映
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[单项选择]标价是( )的要价。
A. 买方
B. 卖方
C. 买卖双方
D. 政府部门
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[多项选择]影响收益性物业价格的因素有( )。
A. 人口因素
B. 居民收入因素
C. 法律因素
D. 交通管制因素
E. 建筑面积因素
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[单项选择]在净收益方面,评估投资价值通常( )所得税,评估市场价值时通常( )所得税。
A. 扣除,不扣除
B. 不扣除,扣除
C. 扣除,扣除
D. 不扣除,不扣除
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[多项选择]下列各项中,可用收益法来转换价值未来收益的有( )。
A. 实际收入
B. 潜在毛收入
C. 净运营收益
D. 净租金
E. 运营收益
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[单项选择]租金是物业权利人作为出租人将其物业出租给承租人使用,由出租人收取或承租人支付的( )。
A. 货币额
B. 商品
C. 其他有价物
D. 以上均是
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[多项选择]物业要有价格与其他任何物品要有价格一样具备的性质有( )。
A. 专有性
B. 有用性
C. 稀缺性
D. 有效需求
E. 多用性
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[多项选择]下列各项属于租赁税的有( )。
A. 城市房地产税
B. 营业税
C. 城市维护建设税
D. 房产税
E. 城镇土地使用税
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[单项选择]对于某一物业,投资者所要求的特定的最低报酬率(r)与该物业的风险程度相对应的社会一般报酬率(i)之间的关系是( )。
A. r>i
B. r=i
C. r<i
D. 都有可能
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[单项选择]在买方市场下,成交价格会偏向( );在卖方市场下,成交价值会偏向( )。
A. 最高卖价,最低买价
B. 最高买价,最低卖价
C. 最低卖价,最高买价
D. 最低买价,最高卖价
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[单项选择]在面积单位方面,中国内地通常采用的是( ),英、美等国和中国香港地区习惯采用的是( ),日、韩等国和中国台湾地区一般采用的是( )。
A. 坪,平方米,平方英尺
B. 坪,平方英尺,平方米
C. 平方米,平方英尺,坪
D. 平方米,坪,平方英尺
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[单项选择]一套建筑面积为100m2、单价为3000元/m2、总价为307/元的住房,在实际交易中,如果在成交日期时将房款一次付清,则给予5%优惠,此种情况下,实际单价是(
),实际总价为( ),名义单价为( ),名义总价为(
)。
A. 2850元/m2,28.5万元,3000元/m2,30万元
B. 2850元/m2,30万元,3000元/m2,28.5万元
C. 3000元/m2,30万元,2850元/m2,28.5万元
D. 3000元/m2,28.5万元,2850元/m2,3000万元
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[多项选择]物业开发用地取得的途径有( )。
A. 通过征收农地取得
B. 通过填海取得
C. 通过城市房屋拆迁取得
D. 通过市场“购买”取得
E. 通过个人收购取得
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[多项选择]同一物业对于不同的投资者之所以会有不同的投资价值,是因为( )。
A. 收益结果不同
B. 经营费用不同
C. 税收状况不同
D. 投资者个人预期不同
E. 开发成本不同
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[多项选择]以下说法中,正确的是( )。
A. 毛租金乘数法忽略物业租金以外的收入
B. 毛租金乘数法考虑了不同物业的空置率和运营费用的差异
C. 毛租金乘数法方便易行,在市场上较容易获得物业的价格和租金资料
D. 毛租金乘数是一个比较主观的数值
E. 毛租金乘数是一个比较客观的数值
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[单项选择]在实际中,房租( )包含真正房租构成因素之外的费用;也( )不包含真正房租构成因素的费用。
A. 不,一定
B. 可能,可能
C. 一定,可能
D. 可能,一定
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[单项选择]某旧住宅测算其重置价格为40万元,地面、门窗等破旧引起的物质折旧为2万元,因房型设计不好,没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为8万元,则该旧住宅的折旧总额是( )。
A. 10万元
B. 30万元
C. 40万元
D. 50万元
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[单项选择]有关毛租金乘数法的优点,以下各项表述中,不正确的是( )。
A. 方便易行,在市场上较容易获得物业的价格和租金资料
B. 毛租金乘数是一个比较客观的数值
C. 避免了由于多层次测算可能产生的各种误差的累计
D. 全面涵盖了物业租金以外的收入
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[单项选择]其他因素不变的情况下,以下因素增加能引起报酬率减少的是( )。
A. 投资带来的优惠
B. 投资风险补偿
C. 无风险报酬率
D. 管理负担补偿
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[单项选择]《最高人民法院关于人民法院民事执行中指卖、变卖财产的规定》(2004年10月26日法释[2004]16号)第八条规定:拍卖保留价由人民法院参照评估价确定,人民法院确定的保留价,第一次拍卖时,不得低于评估价或者市价的( )。
A. 60%
B. 70%
C. 80%
D. 90%
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[多项选择]下列各项中,适合用收益法进行估价的有( )。
A. 写字楼
B. 行政办公楼
C. 加油站
D. 标准厂房
E. 游乐场
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[单项选择]在期房与现房同质(包括质量、功能、环境和物业管理等)条件下,期房价格与现房价格的关系是( )。
A. 期房价格低于现房价格
B. 期房价格等于现房价格
C. 期房价格大于现房价格
D. 以上都有可能
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[多项选择]物业价格与一般物品的价格共同之处有( )。
A. 都是价格,用货币来表示
B. 篮子容易受交易者个别因素的影响
C. 都有波动,受供求因素的影响
D. 都是按质论价,优质高价,劣质低价
E. 由卖方决定价格,买方对其无影响
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[单项选择]下列各项中,属于物质折旧形成原因的是( )。
A. 市场供给过量
B. 环境污染
C. 政府政策变化
D. 由突发性的天灾人祸引起的损毁
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[多项选择]下列公式中,有关正常成交价格的表达正确的有( )。
A. 正常成交价格=卖方实际得到的价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率)
B. 正常成交价格=卖方实际得到的价格/(1-应由买方缴纳的税费比率)
C. 正常成交价格=买方实际付出的价格/(1-应由买方缴纳的税费比率)
D. 正常成交价格=买方实际付出的价格/(1+应由买方缴纳的税费比率)
E. 正常成交价格=卖方实际付出的价格/(1+应由卖方缴纳的税费比率)
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[单项选择]在一定时期内因迁入和迁出因素的消长,导致人口数量的增加或者减少,这种增长是( )。
A. 人口自然增长
B. 人口非自然生长
C. 人口机械增长
D. 人口自动增长
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[单项选择]期货价格是指在交易达成后按约定在未来( )进行商品交割的价格。
A. 较长一段时间
B. 某个日期
C. 短期内
D. 以上都有可能
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[单项选择]对于具体一个物业来说,它是属于收益性物业还是非收益性物业,其判断的标准是( )。
A. 是否具有直接产生经济收益的能力
B. 目前是否正在直接产生经济收益
C. 曾经是否正在直接产生经济收益
D. 将来是否正在直接产生经济收益
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[多项选择]影响物业价格的心理因素有( )。
A. 时尚风气
B. 接近名家住宅心理
C. 讲究风水或吉祥号码
D. 购买或出售心态
E. 个人爱好
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[多项选择]下列各税费中,在物业交易时由买方缴纳的有( )。
A. 教育费附加
B. 补交土地使用权出让金
C. 契税
D. 土地增值税
E. 城市维护建设税
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[单项选择]以下各项中,能正确表达建筑物的剩余自然寿命的选项是( )。
A. 剩余自然寿命=自然寿命-实际年龄
B. 剩余自然寿命=自然寿命-有效年龄
C. 剩余自然寿命=经济寿命-实际年龄
D. 剩余自然寿命=经济寿命-有效年龄
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[多项选择]从政府对价格管制或干预的程度来划分,可将房地产价格分为几类,其中有( )。
A. 市场调节价
B. 政府实价
C. 协议定价
D. 政府指导价
E. 成交价
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[多项选择]在商品房销售中出现的价格有( )。
A. 保留价
B. 起价
C. 应价
D. 成交价
E. 变价
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[单项选择]西方认为,投资物业最重要的是( )。
A. 区位
B. 价格
C. 供求因素
D. 品质
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[单项选择]物业的总评价格在反映物业价格水平高低方面( )。
A. 一般能反映
B. 一般不能反映
C. 总是能反映
D. 总是不能反映
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[单项选择]对于建筑物的年龄来讲,其实际年龄和有效年龄的大小关系是( )。
A. 实际年龄>有效年龄
B. 实际年龄=有效年龄
C. 实际年龄<有效年龄
D. 以上都有可能
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[单项选择]经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后的价格是( )。
A. 成交价
B. 应价
C. 标价
D. 评估价
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[单项选择]收益性物业是指能( )产生租赁收益或其他经济收益的物业。
A. 短期内
B. 长期
C. 直接
D. 间接
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[多项选择]在物业拍卖活动中出现的价格有( )。
A. 评估价
B. 起价
C. 保留价
D. 成交价
E. 应价
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[多项选择]在过去“提高公房租金”的城镇住房制度改革中,将房租分为几大类,其中有( )。
A. 准成本租金
B. 成本租金
C. 商品租金
D. 公积金租金
E. 折旧租金
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[单项选择]投资者投资行为(或交易)能够实现的基本条件是:投资者评估的物业的投资价值( )该物业的市场价格。
A. 大于
B. 大于或等于
C. 等于
D. 小于
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[单项选择]报酬率与投资风险的关系是( );物业价值与报酬率的关系是( )。
A. 负相关,负相关
B. 正相关,正相关
C. 负相关,正相关
D. 正相关,负相关
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[多项选择]下列各项中,其增加能引起报酬率增加的有( )。
A. 投资带来的优惠
B. 无风险报酬率
C. 投资风险补偿
D. 缺乏流动性补偿
E. 风险补偿
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[多项选择]在物业估价中,适用成本法的有( )。
A. 标准厂房
B. 图书馆
C. 纪念馆
D. 行政办公楼
E. 体育场馆
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[单项选择]对建筑物的寿命来讲,其经济寿命与自然寿命的大小关系是( )。
A. 经济寿命>自然寿命
B. 经济寿命=自然寿命
C. 经济寿命<自然寿命
D. 以上都有可能
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[单项选择]物业的两个价格之一是使用它一定时间的价格,经济学上称为( )。
A. 源泉价格
B. 服务价格
C. 使用价格
D. 更换价格
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[单项选择]( )是物业正常成交价格的形成方式。
A. 协议
B. 拍卖
C. 招标
D. 抛售
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[多项选择]下列各税费中,在物业交易时由卖方缴纳的有( )。
A. 契税
B. 土地使用税
C. 城市维护建设税
D. 土地增值税
E. 交易手续费
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[单项选择]现货价格是指在交易达成后( )进行商品交割的价格。
A. 较长一段时间
B. 立刻
C. 短期内
D. 立刻或在短期内
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[多项选择]下列各项中,属于建筑物折旧的有( )。
A. 物质折旧
B. 功能折旧
C. 无形折旧
D. 有形折旧
E. 经济折旧
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[单项选择]某期房尚有1年时间才可投入使用,与其类似的现房价格为1100元/m2,出租的年末净收益为110元/m2,假设折现率为10%,风险补偿估计为现房价格的2%,则该期房目前的价格是(
)元/m2。
A. 1078
B. 1000
C. 978
D. 1178
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[单项选择]在城市住房制度改革中,出售公有住房的标准价、成本价属于( )。
A. 政府定价
B. 政府指导价
C. 市场调节价
D. 协议价
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[单项选择]物业价值与折现率的关系是( ),折现率与利率的关系是( )。
A. 正相关,正相关
B. 正相关,负相关
C. 负相关,负相关
D. 负相关,正相关
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[多项选择]下列价格换算等式中,表述正确的有( )。
A. 平方米下的价格=亩下的价格÷666.67
B. 平方米下的价格=公顷下的价格÷1000
C. 平方米下的价格=平方英尺下的价格÷0.0929
D. 平方米下的价格=坪下的价格÷3.3058
E. 平方米下的价格=坪下的价格÷333.33
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[多项选择]收益性物业估价的基本方法有( )。
A. 市场法
B. 成本法
C. 费用法
D. 收益法
E. 增税法
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[单项选择]在商品房买卖中,买卖双方的实际交易价格是( )。
A. 起价
B. 标价
C. 均价
D. 成交价
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[多项选择]运用成本法估价时,物业价格的构成要素有( )。
A. 土地取得成本
B. 管理费用
C. 投资利息
D. 开发利润
E. 应交税费
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[多项选择]物价价格通常随交易的需要而个别形成,容易受买卖双方的个别因素影响,以下各项属于个别因素的是( )。
A. 个性
B. 偏好
C. 讨价还价能力
D. 感情冲动
E. 综合能力
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[多项选择]下列各项中,属于建筑物折旧原因的有( )。
A. 城市规划造成建筑物价值损失
B. 意外破坏的损毁
C. 政府政策变化引起的建筑物价值损失
D. 正常使用的磨损
E. 自然磨损
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[单项选择]政府规定,新建的经济适用住房利润控制在( )以下。
A. 1%
B. 2%
C. 3%
D. 4%
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[多项选择]按照土地使用权出让方式的不同,可以将土地使用权出让的成交价格分为几类,其中有( )。
A. 规定成交价
B. 招标成交价
C. 拍卖成交价
D. 挂牌成交价
E. 商讨成交价
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[单项选择]销售费用的通常测算方法是通过( )乘以一定比率来测算的。
A. 售价
B. 土地取得成本
C. 费用
D. 利润
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[多项选择]目前属于物业税的有( )。
A. 营业税
B. 租赁手续费
C. 城市房地产税
D. 城镇土地使用税
E. 地税
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[单项选择]以下各项中,正确表示估价上的建筑物折旧的是( )。
A. 建筑物折旧=建筑物重新购建价格+建筑物市场价值
B. 建筑物折旧=建筑物市场价值-建筑物重新购建价值
C. 建筑物折旧=建筑物重新购建价格-建筑物市场价值
D. 建筑物折旧=建筑物市场价值+建筑物重新购建价格+风险溢价
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[单项选择]购买收益性物业可被视为一种投资行为,这种投资需要投入的资本是( )。
A. 物业成本
B. 物业费用
C. 物业价格
D. 以上各项都是
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[多项选择]下列各项中,属于建立价格可比基础的有( )。
A. 统一付款方式
B. 统一币种和货币单位
C. 统一经营方式
D. 统一销售方式
E. 统一服务
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[单项选择]物业的区位是指物业的空间位置,衡量区位好坏最常见最简单的是( )。
A. 距离
B. 可及性
C. 方便性
D. 周围环境
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[单项选择]作为资产的入账价值的是( )。
A. 市场价值
B. 原始价值
C. 账面价值
D. 实际价值
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[单项选择]从全社会来看,报酬率与投资风险存在一定的关系,以下表述中正确的是( )。
A. 投资风险越大,其报酬率越高
B. 投资风险越大,其报酬率越低
C. 投资风险越小,其报酬率越高
D. 两者的关系呈负相关
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[单项选择]上题中,该旧住宅的现值是( )。
A. 10万元
B. 30万元
C. 40万元
D. 50万元
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[单项选择]如果所有的投资者对某一物业未来收益能力等方面都做相同的假设,也面临相同的环境状况,则投资价值与市场价值之间存在的关系是( )。
A. 投资价值=市场价值
B. 投资价值>市场价值
C. 投资价值<市场价值
D. 任何情况下,投资价值≠市场价值
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[多项选择]物业价值量大,寿命长久,其存在的交易方式有( )。
A. 交换
B. 买卖
C. 租赁
D. 赠送
E. 索取
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[多项选择]影响收益性物业价值高低的主要因素有( )。
A. 未来净收益的大小
B. 获得净收益期限的长短
C. 获得净收益的连续性
D. 获得净收益的可靠性
E. 获得净收益的途径
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[多项选择]物业的区位是指物业的空间位置,以下各项与物业的区位有关的有( )。
A. 物业的地理坐标位置
B. 物业与重要场所的距离
C. 物业的交通情况
D. 物业的周围环境、景观等
E. 从其他地方到达该宗物业的可及性
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[单项选择]在收益性物业估价的基本方法中,成本法中的“成本”是指( )。
A. 通常意义的成本
B. 费用
C. 价格
D. 营业费
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[单项选择]在估价时管理费的测算方法是按( )测算的。
A. 实际发生额
B. 土地取得成本的一定比例
C. 土地开发成本的一定比例
D. 土地取得成本与开发成本之和的一定比例
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[单项选择]《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定:租赁物在租赁期间发生所有权变动的,它对租赁合同的效力( )。
A. 不影响
B. 影响
C. 增强
D. 减弱
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[多项选择]下列各税费中,在物业交易时,由买卖双方共同承担的有( )。
A. 印花税
B. 城市维护建设税
C. 补交土地使用权出让金
D. 交易手续费
E. 土地增值税
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[单项选择]账面价格与原始价值的关系是( )。
A. 账面价值>原始价值
B. 账面价值=原始价值
C. 账面价值<原始价值
D. 账面价值≥原始价值
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[多项选择]价格单位的构成要素有( )。
A. 货币
B. 面值
C. 价格
D. 数量
E. 体积
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[单项选择]物业的稀缺性是指物品的数量,没有多到使每个人都可以随心所欲得到它,这种缺乏是( )。
A. 主观缺
B. 客观缺乏
C. 绝对缺乏
D. 相对缺乏
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[单项选择]物业要有价格需要具备有用性,它是指物品能够满足人们的某种需要,在经济学上,“有用”指的是( )。
A. 经济价值
B. 使用价值
C. 社会价值
D. 利用价值
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[多项选择]下列各项中,属于建筑物寿命的是( )。
A. 实体寿命
B. 市场寿命
C. 自然寿命
D. 经济寿命
E. 功能寿命
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[单项选择]成交价与标价之间的关系是( )。
A. 成交价<标价
B. 成交价=标价
C. 成交价>标价
D. 以上均有可能
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[多项选择]根据人口增长的绝对数量,人口增长可分为三种情况,它们是( )。
A. 人口正增长
B. 人口负增长
C. 人口零增长
D. 人口净增长
E. 人口直线增长
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[单项选择]在人口数量因素中,反映人口数量的相对指标是( )。
A. 人口密度
B. 人口聚集
C. 人口增减量
D. 人口迁动量
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[单项选择]《城市房地产开发经营管理条例》第三十条规定:享受国家优惠政策的居民住宅价格,定价方式是( )。
A. 由当事人协商议定
B. 实行政府指导价
C. 实行政府定价
D. 实行政府指导定价或政府定价
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[单项选择]在评估一宗物业的客观合理价格或价值时,一般要求的估价方法种类要有( )。
A. 1种
B. 2种
C. 1种或2种
D. 2种或2种以上
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[单项选择]以下各项中,能正确表达建筑物的剩余经济寿命的是( )。
A. 剩余经济寿命=自然寿命-实际年龄
B. 剩余经济寿命=自然寿命-有效年龄
C. 剩余经济寿命=经济寿命-实际年龄
D. 剩余经济寿命=经济寿命-有效年龄
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[单项选择]建筑物本身以外的各种不利因素会造成建筑物的价值损失,这种损失是( )。
A. 物质折旧
B. 经济折旧
C. 功能折旧
D. 无形折旧
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[单项选择]从较长一段时期来看,物业价格上涨率与一般物价上涨率之间的关系是( )。
A. 前者>后者
B. 前者=后者
C. 前者<后者
D. 不确定
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[单项选择]某幢厂房的层高为7m,如果当地厂房的标准层为5m,则该厂房超高的2m所造成的建筑折价损失引起的折旧是( )。
A. 功能折旧
B. 物质折旧
C. 经济折旧
D. 无形折旧
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[多项选择]物业按照是否产生收益划分,可分为( )。
A. 短期收益性物业
B. 长期收益性物业
C. 收益性物业
D. 非收益性物业
E. 中期收益性物业
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[多项选择]下列各项中,适用市场法进行物业估价的有( )。
A. 纪念馆
B. 普通商品房
C. 标准厂房
D. 商住公寓
E. 学校教室